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jueves, 21 de enero de 2010

Convocatoria de la Junta de Propietarios. Manual

[Guías Comunidades de Propietarios y Propiedad Horizontal]


Las normas que la Ley de Propiedad Horizontal establece sobre la convocatoria de las Juntas de Propietarios son imperativas, es decir, de necesario y obligado cumplimiento, por lo que su no cumplimiento podría dar lugar, ante una posible impugnación de los acuerdos, a que el Juez declare nulos los mismos.

Facultad para efectuar la convocatoria a Junta de Propietarios


La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación (art. 16.1 LPH)

Por tanto estan facultados para convocar Junta:
  • El Presidente.
  • La cuarta parte de los propietarios o
  • Un número de propietarios que representen, al menos, el 25% de las cuotas de participación.
 No obstante, la convocatoria puede ser realizada por el Administrador siempre que sea siguiendo instrucciones del Presidente y así figure en la citación o por el Vicepresidente en casos de ausencia, vacante o imposibilidad del Presidente.

Contenido de la convocatoria a Junta de Propietarios


La convocatoria deberá contener el lugar, día y hora en que se celebrará, los asuntos a tratar y la relación de los propietarios morosos.

1- Lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
En la práctica, en la misma citación se realizan tanto la primera como la segunda convocatoria, dejándose entre ambas el preceptivo margen mínimo de media hora que establece el art. 16.2 LPH

2- Los asuntos a tratar (orden del día).
El Tribunal Supremo tiene declarado que "no es admisible la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios." (ver Orden del día y adopción de acuerdos)

3- La relación de propietarios morosos.
La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Finalmente, cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Realización de las citaciones a Junta de Propietarios


Establece el art. 16.2 LPH que las citaciones a Junta se realizarán conforme al art. 9 LPH., es decir, en el domicilio en España que a efectos de citaciones y notificaciones el propietario haya comunicado al Secretario de la Comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

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